Im Rahmen der Wohnungswirtschaft beraten wir sowohl private als auch öffentlich-rechtliche Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungseigentümergemeinschaften (kurz: WEG), Bauträger im Rahmen aller energienahen Sachverhalte. Hierzu gehören die Versorgung der Mieter durch den Vermieter mit Wärme, Warmwasser und Strom unter Einbeziehung von Contracting, gewerblicher Wärmelieferung sowie technischer Betriebsführung von Energieanlagen. Die Beratung erfolgt sowohl auf Seiten des Vermieters als auch Anbieter von energienahen Leistungen.
Häufig beginnt die Beratung in einer frühen Projektphase, in welcher zunächst alle vorbereitenden Entscheidungsgrundlagen für eine Vorstands- und Aufsichtsratsentscheidung aufbereitet und die vertragliche Konstruktion zur Umsetzung dargestellt wird. Aufbauend auf der Analyse der bisherigen Wärmeversorgung werden Risiken und Chancen von anderen Lösungen dargestellt und insbesondere das Betriebskostenrecht zur Umlagefähigkeit entsprechender Kostenpositionen geprüft. Neben der Möglichkeit der Vergabe der Wärmeerzeugung auf einen Contractor bzw. Wärmelieferanten werden JointVenture-Optionen oder die Gründung einer Tochterenergiegesellschaft sowie die Übernahme der Technischen Betriebsführung der Heizanlagen geprüft. Berücksichtigung findet hierbei auch die Fernwärme, wobei unter der Berücksichtigung des Anschluss- und Benutzungszwanges unterschiedliche Lösungen zur Verringerung der Kosten aufgezeigt werden.
Nach einem Beschluss seitens des Vorstandes oder der Geschäftsführung über die Umsetzung einer vorgeschlagenen Maßnahme werden diesseitig entsprechende Verträge erstellt, die Verhandlungen mit den Vertragspartnern und die Kommunikation mit Mieterschutzverbänden begleitet. Insbesondere in dieser Umsetzungsphase wird das Betriebskostenrecht, das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot und die Umlagefähigkeit auf den Mieter bzw. ordnungsgemäße Aufteile der Kosten in die Erstellung der Verträge und die Beratung einbezogen. Bei öffentlich-rechtlichen Wohnungsbaugesellschaft ist eine Prüfung der notwendigen Einhaltung und Durchführung eines Vergabeverfahrens sowohl für die Gründung einer Energiegesellschaft als auch für die Entscheidung eines JointVenture Partners. Insoweit werden auch etwaige Kooperationsvereinbarungen erstellt und zwischen den zukünftigen Partnern abgestimmt.
Mit Aufnahme der Wärmelieferung oder der technischen Betriebsführung wandelt sich die Beratung in eine punktuelle Beratung von Einzelfragen während der Umsetzung. Beispielsweise werden hierzu Generalübernehmerverträge für Heizanlagen erstellt, die Übernahme weiterer energienaher Dienstleistungen (Messwesen und Abrechnen) beraten, erste Ansätze für Elektromobilität geschaffen und neuerdings auch Mieterstromkonzepte umgesetzt.
Gerne unterstützen wir Sie bei der Umsetzung vergleichbarer Konzepte und helfen Ihnen, die teilweise divergierenden und sich regelmäßig erneuernde Gesetzeslage in Ihrer Gesellschaft umzusetzen. Auch bei einer Prüfung von Teilaspekten oder einzelner Verträge in den Bereichen Baurecht, Mietrecht und Energierecht stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Das KG Berlin hat am 28. April 2021 festgestellt, dass eine unwirksame Preisanpassungsklausel zum Arbeitspreis in einem Wärmelieferungsvertrag nicht dazu führt, dass die Preisanpassungsklausel zum Leistungspreis intransparent oder unangemessen wäre und deswegen nicht Bestand haben könnte, wenn beide Preisanpassungsklauseln mit eigenständigen Berechnungsformeln versehen sind. Ferner wies das Gericht darauf hin, dass eine fehlerhafte Preisanpassungsklausel in AGBs nicht die Gesamtnichtigkeit nach § 139 BGB zur Folge habe, sondern sich nach § 306 BGB zu richten habe, sodass die entstandene Regelungslücke im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen ist. Der Wärmekunde kann die Preiserhöhungen, die zu einem den vereinbarten Anfangspreis übersteigenden Preis führen, nicht geltend machen kann, wenn er sie nicht innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nach Zugang der Jahresabrechnungen, in der die Preiserhöhung erstmalig berücksichtigt worden ist, gerügt hat. (KG Berlin, Urt. v. 28.04.2021 - Az.: 28 U 4/20)
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Mit Urteil vom 10.03.2021 hat der BGH zur Form und Reichweite von Widersprüchen gegen Preiserhöhungen bei langjährigen Energielieferverträgen (hier: Fernwärme) entschieden. Nach Rechtsprechung des BGH ist im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung ein Widerspruch des Kunden gegen Preiserhöhungen bei Wärmelieferngsverträgen bis zu drei Jahre nach Zugang der Jahresabrechnung möglich (BGH Urteil vom 24. September 2014 -VIII ZR 350/13, NJW 2014, 3639 Rn. 16; BGH Urteil vom 18. Dezember 2019-VIII ZR 209/18, NJW 2020, 1205 Rn. 40). Der Widerspruch des Kunden braucht dabei keine Gründe zu enthalten. Zudem müssen auch keine Angaben dazu enthalten sein, ob und inwiefern mit dem Widerspruch auch frühere Preiserhöhungen beanstandet werden. Es genügt für einen wirksamen und rückwirkenden Widerspruch für einen Zeitraum von bis zu drei Jahren, dass der Kunde zum Ausdruck bringt, dass er den derzeit geforderten Preis der Höhe nach beanstandet. (BGH, Urt. v. 10.03.2021 - Az.: VIII ZR 200/18)
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