Im Rahmen der Wohnungswirtschaft beraten wir sowohl private als auch öffentlich-rechtliche Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungseigentümergemeinschaften (kurz: WEG), Bauträger im Rahmen aller energienahen Sachverhalte. Hierzu gehören die Versorgung der Mieter durch den Vermieter mit Wärme, Warmwasser und Strom unter Einbeziehung von Contracting, gewerblicher Wärmelieferung sowie technischer Betriebsführung von Energieanlagen. Die Beratung erfolgt sowohl auf Seiten des Vermieters als auch Anbieter von energienahen Leistungen.
Häufig beginnt die Beratung in einer frühen Projektphase, in welcher zunächst alle vorbereitenden Entscheidungsgrundlagen für eine Vorstands- und Aufsichtsratsentscheidung aufbereitet und die vertragliche Konstruktion zur Umsetzung dargestellt wird. Aufbauend auf der Analyse der bisherigen Wärmeversorgung werden Risiken und Chancen von anderen Lösungen dargestellt und insbesondere das Betriebskostenrecht zur Umlagefähigkeit entsprechender Kostenpositionen geprüft. Neben der Möglichkeit der Vergabe der Wärmeerzeugung auf einen Contractor bzw. Wärmelieferanten werden JointVenture-Optionen oder die Gründung einer Tochterenergiegesellschaft sowie die Übernahme der Technischen Betriebsführung der Heizanlagen geprüft. Berücksichtigung findet hierbei auch die Fernwärme, wobei unter der Berücksichtigung des Anschluss- und Benutzungszwanges unterschiedliche Lösungen zur Verringerung der Kosten aufgezeigt werden.
Nach einem Beschluss seitens des Vorstandes oder der Geschäftsführung über die Umsetzung einer vorgeschlagenen Maßnahme werden diesseitig entsprechende Verträge erstellt, die Verhandlungen mit den Vertragspartnern und die Kommunikation mit Mieterschutzverbänden begleitet. Insbesondere in dieser Umsetzungsphase wird das Betriebskostenrecht, das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot und die Umlagefähigkeit auf den Mieter bzw. ordnungsgemäße Aufteile der Kosten in die Erstellung der Verträge und die Beratung einbezogen. Bei öffentlich-rechtlichen Wohnungsbaugesellschaft ist eine Prüfung der notwendigen Einhaltung und Durchführung eines Vergabeverfahrens sowohl für die Gründung einer Energiegesellschaft als auch für die Entscheidung eines JointVenture Partners. Insoweit werden auch etwaige Kooperationsvereinbarungen erstellt und zwischen den zukünftigen Partnern abgestimmt.
Mit Aufnahme der Wärmelieferung oder der technischen Betriebsführung wandelt sich die Beratung in eine punktuelle Beratung von Einzelfragen während der Umsetzung. Beispielsweise werden hierzu Generalübernehmerverträge für Heizanlagen erstellt, die Übernahme weiterer energienaher Dienstleistungen (Messwesen und Abrechnen) beraten, erste Ansätze für Elektromobilität geschaffen und neuerdings auch Mieterstromkonzepte umgesetzt.
Gerne unterstützen wir Sie bei der Umsetzung vergleichbarer Konzepte und helfen Ihnen, die teilweise divergierenden und sich regelmäßig erneuernde Gesetzeslage in Ihrer Gesellschaft umzusetzen. Auch bei einer Prüfung von Teilaspekten oder einzelner Verträge in den Bereichen Baurecht, Mietrecht und Energierecht stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Die Verordnung zur Umsetzung der Vorgaben zu Fernwärme und Fernkälte in der Richtlinie (EU) 2018/2002 sowie in der Richtlinie (EU) 2018/20011 vom 28.09.2021 sieht u.a. vor, dass eine Änderung der Preisanpassungsklausel nicht einseitig durch öffentliche Bekanntgabe erfolgen und schafft damit zugunsten der Verbraucher Klarheit in dieser seit Jahren umstrittenen Rechtsfrage, die die gesamte Wärmebranche und mehrere Gerichte in den letzten Jahren beschäftigt hatten. Außerdem wird § 3 AVBFernwärmeV angepasst: zukünftig können Wärmekunden ohne Angabe von Gründen die vertraglich bestellte Leistung einseitig um 50 Prozent reduzieren. Daneben sind die Veröffentlichungspflichten von Fernwärmeunternehmen ab jetzt deutlich umfangreicher gestaltet. Gleiches gilt für die Abrechnungen, die neben den tatsächlichen Preisen und dem tatsächlichen Verbrauch der Kunden auch Informationen über die aktuellen und prozentualen Anteil der eingesetzten Energieträger, der mit dem Energiemix verbundenen Treibhausgasemissionen und die auf Wärme oder Kälte erhobenen Steuern und Abgaben ausweisen müssen. Preisgestaltung und Preisänderungsklauseln werden so für die Kunden nachvollziehbarer – und gegebenenfalls auch angreifbarer. Außerdem müssen neu installierte Messeinrichtungen ab sofort fernablesbar sein, bereits installierte Messeinrichtungen müssen bis Ende 2026 nachgerüstet werden.
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Das KG Berlin hat am 28. April 2021 festgestellt, dass eine unwirksame Preisanpassungsklausel zum Arbeitspreis in einem Wärmelieferungsvertrag nicht dazu führt, dass die Preisanpassungsklausel zum Leistungspreis intransparent oder unangemessen wäre und deswegen nicht Bestand haben könnte, wenn beide Preisanpassungsklauseln mit eigenständigen Berechnungsformeln versehen sind. Ferner wies das Gericht darauf hin, dass eine fehlerhafte Preisanpassungsklausel in AGBs nicht die Gesamtnichtigkeit nach § 139 BGB zur Folge habe, sondern sich nach § 306 BGB zu richten habe, sodass die entstandene Regelungslücke im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen ist. Der Wärmekunde kann die Preiserhöhungen, die zu einem den vereinbarten Anfangspreis übersteigenden Preis führen, nicht geltend machen kann, wenn er sie nicht innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nach Zugang der Jahresabrechnungen, in der die Preiserhöhung erstmalig berücksichtigt worden ist, gerügt hat. (KG Berlin, Urt. v. 28.04.2021 - Az.: 28 U 4/20)
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