Im Rahmen der Wohnungswirtschaft beraten wir sowohl private als auch öffentlich-rechtliche Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungseigentümergemeinschaften (kurz: WEG), Bauträger im Rahmen aller energienahen Sachverhalte. Hierzu gehören die Versorgung der Mieter durch den Vermieter mit Wärme, Warmwasser und Strom unter Einbeziehung von Contracting, gewerblicher Wärmelieferung sowie technischer Betriebsführung von Energieanlagen. Die Beratung erfolgt sowohl auf Seiten des Vermieters als auch Anbieter von energienahen Leistungen.
Häufig beginnt die Beratung in einer frühen Projektphase, in welcher zunächst alle vorbereitenden Entscheidungsgrundlagen für eine Vorstands- und Aufsichtsratsentscheidung aufbereitet und die vertragliche Konstruktion zur Umsetzung dargestellt wird. Aufbauend auf der Analyse der bisherigen Wärmeversorgung werden Risiken und Chancen von anderen Lösungen dargestellt und insbesondere das Betriebskostenrecht zur Umlagefähigkeit entsprechender Kostenpositionen geprüft. Neben der Möglichkeit der Vergabe der Wärmeerzeugung auf einen Contractor bzw. Wärmelieferanten werden JointVenture-Optionen oder die Gründung einer Tochterenergiegesellschaft sowie die Übernahme der Technischen Betriebsführung der Heizanlagen geprüft. Berücksichtigung findet hierbei auch die Fernwärme, wobei unter der Berücksichtigung des Anschluss- und Benutzungszwanges unterschiedliche Lösungen zur Verringerung der Kosten aufgezeigt werden.
Nach einem Beschluss seitens des Vorstandes oder der Geschäftsführung über die Umsetzung einer vorgeschlagenen Maßnahme werden diesseitig entsprechende Verträge erstellt, die Verhandlungen mit den Vertragspartnern und die Kommunikation mit Mieterschutzverbänden begleitet. Insbesondere in dieser Umsetzungsphase wird das Betriebskostenrecht, das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot und die Umlagefähigkeit auf den Mieter bzw. ordnungsgemäße Aufteile der Kosten in die Erstellung der Verträge und die Beratung einbezogen. Bei öffentlich-rechtlichen Wohnungsbaugesellschaft ist eine Prüfung der notwendigen Einhaltung und Durchführung eines Vergabeverfahrens sowohl für die Gründung einer Energiegesellschaft als auch für die Entscheidung eines JointVenture Partners. Insoweit werden auch etwaige Kooperationsvereinbarungen erstellt und zwischen den zukünftigen Partnern abgestimmt.
Mit Aufnahme der Wärmelieferung oder der technischen Betriebsführung wandelt sich die Beratung in eine punktuelle Beratung von Einzelfragen während der Umsetzung. Beispielsweise werden hierzu Generalübernehmerverträge für Heizanlagen erstellt, die Übernahme weiterer energienaher Dienstleistungen (Messwesen und Abrechnen) beraten, erste Ansätze für Elektromobilität geschaffen und neuerdings auch Mieterstromkonzepte umgesetzt.
Gerne unterstützen wir Sie bei der Umsetzung vergleichbarer Konzepte und helfen Ihnen, die teilweise divergierenden und sich regelmäßig erneuernde Gesetzeslage in Ihrer Gesellschaft umzusetzen. Auch bei einer Prüfung von Teilaspekten oder einzelner Verträge in den Bereichen Baurecht, Mietrecht und Energierecht stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Der BGH hat mit Urteil vom 26.01.2022 die Senatsurteile vom Juni 2014 und Juli 2017 fortentwickelt und entschieden, dass ein Fernwärmeversorgungsunternehmen gemäß § 4 Abs. 1, 2 AVBFernwärmeV in Verbindung mit § 24 Absatz 4 AVBFernwärmeV berechtigt und - soweit das Kundeninteresse dies erfordert – verpflichtet ist, eine von ihm gegenüber Endkunden verwendete - von Vertragsbeginn an unwirksame oder ab einem bestimmten Zeitpunkt danach unwirksam gewordene - Preisänderungsklausel auch während des laufenden Versorgungsverhältnisses mit Wirkung für die Zukunft einseitig anzupassen, wenn und soweit dadurch sichergestellt wird, dass die Klausel den Anforderungen des § 24 Absatz 4 AVBFernwärmeV entspricht. Ferner ist nach Auffassung des BGH ein Lieferant nicht berechtigt, wirksam vereinbarte Preise einseitig nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) für die Wärmelieferung zu ändern. (BGH, Urt. v. 26.01.2022 – Az.: VIII ZR 175/19)
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Das OLG Düsseldorf hat mit Beschluss vom 1. April 2022 (Az.: 5 W 2/22) festgestellt, dass ein Energieversorgungsunternehmen, das in der Grundversorgung verschiedene Tarife anbieten könne, dabei nicht auf eine verbrauchsabhängige Differenzierung beschränkt sei.
Demnach verstoße die Preisgestaltung eines Energieversorgungsunternehmens mit der Differenzierung zwischen Alt- und Neukunden in der Grund- und Ersatzversorgung nicht gegen das Gebot der Gleichpreisigkeit nach § 36 Abs. 1 i.V.m. § 38 Abs. 1 Satz 3 EnWG. Ein Energieversorgungsunternehmen sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich auch im Rahmen der Grundversorgung frei, verschiedene, wie etwa verbrauchsabhängige Tarife anzubieten. Die Grenze der Zulässigkeit liege im Bereich der Monopolversorgung in der Ungleichbehandlung ohne sachlich gerechtfertigten Grund.
So können nach Ansicht des Gerichts höhere Beschaffungskosten einen sachlichen Grund für eine Preisdifferenzierung rechtfertigen. Demnach beruhe die Tarifspaltung zwischen Alt- und Neukunden auf einem sachlichen Grund und stelle somit keine Diskriminierung dar, wenn das als Grund- und Ersatzversorger tätige Energieversorgungsunternehmen damit dem Umstand Rechnung trage, dass es in einem nicht vorhersehbaren Maße zusätzliche Energie - und das zu höheren Preisen - beschaffen müsse, weil es durch die unvorhersehbare Entwicklung auf den Energiemärkten zum Ende des Jahres 2021 und das kurzfristige Ausscheiden einzelner Energielieferanten aus dem Markt zumindest vorübergehend zusätzliche Haushaltskunden in erheblichem Umfang zu beliefern habe. Gerade weil die Ersatzversorgung nicht planbar sei, ergeben sich schon dadurch naturgemäß höhere Kosten, die im Wege einer Preisspaltung zeitnah und verursachungsgerecht an die Gruppe der Neukunden weitergegeben werden können.
(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.04.2022 - 5 W 2/22 (Kart))
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